2月12日，万科A公告了募资总额不超过150亿元的定增预案，募集资金大部分用于广州、杭州、郑州、重庆、成都、西安等地的11个房地产项目的开发。成为中央支持房企融资以来最大的一笔融资。

    中央对房企融资的“三支箭”发布之后，房企的融资渠道正在一扇扇打开，除了银行贷款、债券发行之外，上市企业的股权融资又成了优质房企的一个新的融资输血渠道。

    房企的融资渠道真的已经打通了吗？对于国有房企、民营优质房企、出险房企，融资的大门都已经完全打开了吗？

    开启股权融资的大门 金额超过1300亿元

    事实上，自中央金融支持房地产行业的“三支箭”发布以来，已有多家上市房企发布了定增方案。

    2月12日万科发布的此次定增，占到了目前万科总股本的9.46%。在本轮定增计划募集的150亿元中，45亿元补充流动资金，其余105亿元则用于中山金域国际、广州金茂万科魅力之城、珠海海上城市、杭州星图光年轩、郑州翠湾中城、郑州未来时光、重庆星光天空之城、成都菁蓉都会、西安万科东望、长春溪望荟、鞍山高新万科城等11个房地产开发项目。

    事实上，今年以来，包括保利发展、招商蛇口、华发股份、荣盛发展等在内的27家A股房企均发布过股票定增计划，其中24家拟实施定增。其中1月16日保利发展宣布计划非公开发行8.19亿股募资金额达到了125亿元。其它规模较大的定增计划包括：华发股份定增募股金额60亿元；荣盛发展、大名城、外高桥定增募资均为不超过30亿元；1月5日，中南建设宣布拟非公开发行股票募资不超过28亿元；1月18日，迪马股份宣布拟非公开发行股份募资不超过18亿元。

    到目前为止，华发股份、荣盛发展、保利发展定增申请已获证监会受理；外高桥已获得上海浦东投资控股（集团）有限公司对定增事项的批复，下一步便是向证监会递交申请。

    如果按照当前上市房企的股票价格的80%计算，24家上市公司通过定增方式合计融资额将超过1300亿元。

    此外，中交地产、西藏城投、绿地控股、金科股份、华夏幸福、新湖中宝、世茂股份等房企也正在筹划非公开发行股票事项。

    从万科的公告来看，本次定增目的：一方面为公司现有项目提供新的资金支持，有利于推动项目顺利实施和按时交付，一方面扩充公司资本规模，为公司的长期稳定发展奠定坚实基础。

万科的公告也道出了房企股权定增的目的和好处。

    “定增对于房企而言是比债权融资更能直接使房企受益，因为房企可以在不增加负债的情况下通过定增获得资金支持。“业内专家表示。对于房企而言，股权融资相对于直接贷款或者拿地抵押融资更稳定，更有利于房企修复资产负债表，强化核心资本。

    债券融资加快

    房企债券融资的步伐也在加快。有数据显示，2022年四季度，境内房地产企业债券发行1200多亿元，同比增长22%。

    今年以来，房企债券融资速度也在提升，融资的房企范围也从标杆优质房企向其它房企扩散。今年1月，越秀地产和中国金茂在澳门金交所分别发行了20亿元、20.5亿元票据，票面利率为4%。民营房企债券融资方面。龙湖集团、美的置业、新城控股等在内的十余家优质民营房企陆续开展储架式注册发行工作，合计申请规模已超1300亿元。

    1月16日、1月19日，新希望五新实业集团有限公司及厦门中骏集团有限公司发布公告称，已成功发行2023年度第一期中期票据，发行金额分别为10亿元和15亿元，票面利率分别为4.2%和4.1%。两只债券系2023年首发的民营地产债。

    此外，雅居乐和合景控股均成功发债。可以看出来，民企发债大军再度扩容。说明随着决策层强调要对国有企业、民营企业、混合所有制企业一视同仁，不在准入条件上设门槛，民营房企融资不畅等问题在逐渐改善。

    此外，近期多家房企的境外债重组进程有了新发展，境外投资者也逐渐恢复对内地房企的信心。从1月数据上看，除越秀地产和中国金茂两家国资背景房企成功发行境外债外，万达商业作为民企代表也发行4亿美元债。在顺利发行美元债的同时，万达商管有望在二季度迎来在香港的IPO。

    融资环境在改善 但民企仍分三六九等

    去年底的一轮房地产行业金融政策调整后，房地产行业尤其是优质房企的融资环境出现明显改善。

    1月11日，央行、银保监会召开银行信贷工作座谈会，强调保持房地产融资平稳有序，并实施改善优质房企资产负债表计划。此后多部门也陆续强调，要开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，促进金融与房地产正常循环、落实“金融16条”等。首批改善优质房企资产负债表名单出炉，包括龙湖、碧桂园、新城控股、远洋集团、金地集团、美的置业、杭州滨江等企业，优质房企及白名单企业迎来融资窗口。1月31日，河南相关部门筛选了百家本土房企“白名单”，包括建业、正弘、永威等，以支持房企合理融资需求。

    从银行贷款来看，房企的融资环境已有改善。自《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》发布实施以来，已有60家银行向120多家房地产企业授信，累计授信金额近5万亿元。但实际上，银行贷款仍偏向国企和优质民营房企。而大多数房企，包括出险房企融资仍很困难。

    偿债高峰：2023年将有万亿规模债务到期

    房企融资规模和渠道上的复苏来看，行业融资已进入稳中有升的修复通道。房企面临的到期债务压力仍然巨大。2023年房企即将到期债券总规模9579.6亿元，其中信用债6315.9亿元，海外债3263.7亿元。其中2023年1月、3月、4月、7月和9月为房地产行业偿债高峰期，均有近千亿规模债券到期，偿债压力较大。

    与此同时，尽管春节之后全国部分一二线城市出现成交量回升的“小阳春“，但整体来看市场需求和购房动力仍不足，房企整体销售的恢复仍然需要时间。在这一过程中，偿债高峰的到来，对房企的现金流仍是一个巨大的挑战。